1.		Erleichterungen bei Darlehen zwischen nahen Angehörigen
2.		Soll-Versteuerung mit sofortiger Steuerberichtigung
3.		Befreiung von der Rentenversicherungspflicht bei Minijobs
4.		Gerichtliche Erläuterungen der steuerlichen Voraussetzungen im Bezug auf die doppelte Haushaltsführung
5.		Energieausweis
6.		Zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung

 

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1. Erleichterungen bei Darlehen zwischen nahen Angehörigen

Aufgrund des Umstandes das Miet- oder Darlehensverträge zwischen Angehörigen die Möglichkeit geben steuerlich relevante Einkünfte zwischen den Angehörigen zu „verschieben“, werden diesbezüglich für die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen regelmäßig besondere Anforderungen gestellt, wie z.B. dass die Verträge ernsthaft durchgeführt werden und dem entsprechend, was auch zwischen Fremden üblicherweise vereinbart worden wäre. Bei einem solchen Darlehen wird z. B. geprüft, ob eine Vereinbarung über Laufzeit sowie Art und Zeit der Rückzahlung getroffen wurde, ob die Zinsen zu den Fälligkeitszeitpunkten auch tatsächlich gezahlt wurden und ob der Rückzahlungsanspruch ausreichend gesichert ist.

Der Bundesfinanzhof hat in einem aktuellen Urteil diese Anforderungen für Darlehensverhältnisse zwischen Angehörigen jetzt relativiert und zum Ausdruck gebracht, dass es auf die Umstände der Darlehnsgewährung ankommt. Ein uneingeschränkter Fremdvergleich sei z. B. dann geboten, wenn minderjährige Kinder Geldmittel von den Eltern geschenkt erhalten und diese sofort wieder als Darlehen zur Verfügung stellen. Entsprechendes gilt bei sogenannten verschleierten Schenkungen, wenn z. B. der Vater seinem Sohn ein Darlehen gewährt und die vereinbarte Laufzeit die statistische Lebenserwartung des Darlehensgebers deutlich übersteigt.

Wird dagegen statt eines Bankdarlehens ein Darlehen zwischen nahen Angehörigen z. B. zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten verwendet, sind nicht mehr so strenge Maßstäbe anzulegen. Zu berücksichtigen sei der Fremdmittelbedarf des Darlehensnehmers sowie das Interesse des Gläubigers des Darlehens an einer attraktiven Geldanlage. Die Unüblichkeit einzelner Klauseln des Darlehensvertrages steht der steuerlichen Anerkennung dann nicht entgegen. Vor diesem Hintergrund hatte der Bundesfinanzhof ein Darlehen von Kindern an den Vater anerkannt, obwohl dieses nicht besichert war und die Zinsen über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren nicht ausgezahlt wurden, sondern den Darlehensbetrag erhöhten.

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2. Soll-Versteuerung mit sofortiger Steuerberichtigung

Grundsätzlich ist die Umsatzsteuer bereits dann anzumelden und an das Finanzamt abzuführen, wenn die Leistung an den Kunden erbracht wurde (Soll-Versteuerung). Kleinere Unternehmen und nicht bilanzierende Freiberufler können allerdings beantragen, die Umsatzsteuer erst nach der Begleichung der Rechnung durch den Kunden anzumelden und abzuführen (Ist-Versteuerung).

Aufgrund der Soll-Versteuerung führt dies im Vergleich zur Ist-Versteuerung regelmäßig zu Liquiditätsnachteilen, weil die Umsatzsteuer sofort abzuführen ist, auch wenn der Kunde die Rechnung erst nach Monaten begleicht. Wird die Forderung z. B. wegen Insolvenz des Kunden uneinbringlich kann die Umsatzsteuer entsprechend berichtig werden und das Finanzamt erstattet dem Unternehmer die zu viel gezahlte Umsatzsteuer. Der Bundesfinanzhof hat diese Liquiditätsnachteile der Soll-Versteuerung in bestimmten Fällen abgemildert. Begünstigt sind insbesondere Unternehmen in der Baubranche, deren Kunden bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen von 2 bis 5 Jahren vertraglich berechtigt sind, einen Teil der Vergütung als Sicherung einzubehalten. Sie können in diesen Fällen die Umsatzsteuer nach § 17 Abs. 2 Nr. 1 UStG, wegen befristeter Uneinbringlichkeit entsprechend berichtigen und dies muss dann im Monat der Leistungserbringung erfolgen. Wird der Sicherungseinbehalt nach Ablauf der Gewährleistung Frist vom Kunden ausgezahlt, ist die Umsatzsteuer für den Voranmeldungszeitraum der Zahlung erneut zu berichtigen und an das Finanzamt abzuführen, so dass eine gegebenenfalls jahrelange Vorfinanzierung der Umsatzsteuer vermieden werden kann.

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3. Befreiung von der Rentenversicherungspflicht bei Minijobs

Seit dem 01.01.2013 ist die Arbeitslohngrenze bei geringfügigen Beschäftigungsverhältnissen von 400,00 € auf 450,00 € monatlich angehoben worden. Im Zusammenhang mit diesen Minijobs hat der Arbeitgeber neben einer pauschalen Lohnsteuer von 2%, einen Krankenversicherungsbeitrag von 13% und einen Rentenversicherungsbeitrag von 15 % bzw. bei Beschäftigung in Privathaushalten jeweils 5% zu tragen.

Sofern ab dem Kalenderjahr 2013 Minijobs neu begründet werden, müssen Arbeitnehmer künftig grundsätzlich einen Rentenversicherungsbeitrag von 3,9% (Privathaushalte: 13,9%) leisten, allerdings kann sich der Arbeitnehmer von der Rentenversicherungspflicht befreien lassen. Eine entsprechende schriftliche Erklärung muss dem Arbeitgeber gegenüber erfolgen. Der Arbeitgeber muss den Befreiungsantrag zu den Entgeltunterlagen nehmen und die Befreiung der Minijobzentrale melden. Zu beachten ist, dass die Neuregelung auch für vor 2013 bestehende Beschäftigungsverhältnisse gilt, wenn das Arbeitsentgelt seit dem 01.01.2013 auf mehr als 400,00 €, höchstens auf 450,00 € angehoben wurde und die bisherige Rentenversicherungsbefreiung weiter gelten soll. In diesem Fall hat der Arbeitgeber den betroffenen Beschäftigen mit Ablauf des Monats vor der Erhöhung des Verdienstes bei der Minijobzentrale abzumelden und mit Beginn des folgenden Monats wieder anzumelden und dabei die Befreiungsmitteilung zu machen. Sofern in diesem Zusammenhang eine entsprechende Befreiungsmeldung vom Arbeitgeber an die Minijobzentrale nicht erfolgt ist, braucht die Meldung nicht nachgeholt zu werden und es werden daraus keine nachteiligen Folgen gezogen. Der Arbeitnehmer bleibt von der Rentenversicherungspflicht befreit, wenn im Monat der Entgelterhöhung der Befreiungsantrag beim Arbeitgeber eingegangen ist. Zu beachten ist, dass für Entgelterhöhung ab dem 01.07.2014 wieder die gesetzliche Regelung gilt. Der Arbeitgeber muss die Befreiungsmitteilung innerhalb von 4 Wochen nach Erhalt der Erklärung vom Arbeitnehmer der Minijobzentrale melden, da ansonsten die Befreiung nicht rückwirkend ab dem Zeitpunkt des Eingangs des Befreiungsantrags beim Arbeitgeber gilt.

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4. Gerichtliche Erläuterungen der steuerlichen Voraussetzungen im Bezug auf die doppelte Haushaltsführung

Der BFH hat in einem aktuellen Urteil definiert, wann ein Erst- oder Haupthaushalt bei doppelter Haushaltsführung neben der Wohnung am Arbeitsort vorliegt.

Bei einem alleinstehenden Arbeitnehmer ist dabei entscheidend, dass er sich im Haushalt, im Wesentlichen nur unterbrochen durch die Arbeits- und urlaubsbedingte Abwesenheit aufhält.

Junge, ledige Personen unterhalten keinen eigenen Hausstand, wenn sie nicht in einem Hausstand eingegliedert sind. Keine Eingliederung liegt auch bei Kostenbeteiligung fürs Zimmer der Elternwohnung vor.

Bei älteren, wirtschaftlich selbständigen, berufstätigen Kindern, ist hingegen davon auszugehen, dass sie die Führung des Haushalts maßgeblich mitbestimmen.

Diese Regelvermutung gilt insbesondere, wenn die Wohnung am Beschäftigungsort nur als Schlafstätte gilt und der Lebensmittelpunkt am Heimatort verbleibt. Dem steht nicht entgegen, dass der Arbeitnehmer am Heimatort nicht über eine abgeschlossene Wohnung verfügt.

Nach den Ausführungen des BFH dürfen die Wohnverhältnisse am Lebensmittelpunkt vergleichsweise einfach oder beengt sein und die Räumlichkeiten müssen nicht die strengen bewertungsrechtlichen Anforderungen an eine Wohnung erfüllen. Deshalb wird ein eigener Hausstand auch dann unterhalten, wenn der Ersthausstand gemeinsam mit den Eltern geführt wird. Dabei ist die Übernahme der laufenden Haushalts- und Lebenshaltungskosten keine Bedingung. Denn eine finanzielle Beteiligung bei einer gemeinsamen Haushaltsführung von Eltern und Kindern kann auch vorliegen, wenn etwa eine Aufteilung nach laufenden und einmaligen Kosten oder nach gewöhnlichem und außergewöhnlichem Aufwand vorgenommen wird. Dem Merkmal der Entgeltlichkeit kommt dabei lediglich eine wichtige Indizfunktion zu. Entgeltlichkeit ist aber keine unerlässliche Vorrausetzung einer doppelten Haushaltsführung, sowohl bei Überlassung der Wohnung als auch für die Kostentragung. So unterhält ein Alleinstehender auch dann einen eigenen Hausstand, wenn Dritte für die Kosten aufkommen, weil aus einem finanziellen Beitrag allein nicht zwingend auf das Führen eines eigenen Hausstandes zu schließen ist.

Im Ergebnis kommt der BFH bei einem 52 Jahre alten ledigen Arbeitnehmer zu dem Schluss, dass er nicht nur als Gast in den elterlichen Haushalt eingegliedert ist. Voraussetzung ist nur, dass

• er dort lediglich unterbrochen durch Abreits- und Urlaubsaufenthalte gemeinsam mit den Eltern wohnt,
• hier seine Lebensinteressen liegen,
• er die gemeinsame Haushaltsführung wesentlich mitbestimmt.
  

Dann liegen die Voraussetzungen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung vor.

Diese BFH Rechtsprechung zur doppelten Haushaltsführung von Kindern im elterlichen Haus kann noch für die aktuelle Einkommensteuererklärung 2013 verwendet werden. Ab dem Kalenderjahr 2014 wird dies durch das Gesetz zur Änderung und Vereinfachung des steuerlichen Reisekostenrechts anders. Nun ist gesetzlich geregelt, dass das Innehaben einer Wohnung sowie die finanzielle Beteiligung des Berufstätigen am gemeinschaftlichen Haushalt erforderlich ist. Diese Voraussetzung hat der Arbeitnehmer dem Finanzamt darzulegen, denn Sie können nicht wie bislang einfach unterstellt werden.

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5. Energieausweis

Ab Mai ist es Pflicht, den Engerieausweis bei Verkauf oder Vermietung vorzulegen. Effizienzklassen erleichtern dann den Überblick. Zudem werden für Neubauten strengere energetische Anforderungen gelten und alte Heizkessel schrittweise verboten. Dies sieht die Novelle der Energieeinsparungsverordnung vor, deren Regelungen stufenweise in Kraft treten. Die Verordnung tritt zum 01.05.2014 in Kraft.

Der Energieausweis gewinnt an Bedeutung. Der Verkäufer oder Vermieter muss den Energieeffizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige nennen. Bei Wohnungsbesichtigungen muss er den Ausweis vorzeigen. Es genügt nicht mehr ihn erst vorzuweisen, wenn ein potenzieller Mieter danach fragt. Kommt ein Mietvertrag zustande, ist dem Mieter entweder der Originalenergieausweis oder eine Kopie davon auszuhändigen.

Potenzielle Mieter und Käufer profitieren von dieser Regel, schlechte Energiewerte im Ausweis deuten auf höhere Heizkosten, die beispielsweise auf eine unzureichende Wärmedämmung zurückzuführen ist. Wer als Hausbesitzer noch kein Energieausweis hat, kann sich bei der Suche nach einem qualifizierten Aussteller an die Architekten-, Ingenieur- und Handwerkskammern wenden. Der Ausweis ist 10 Jahre gültig, eine Verlängerung ist nicht möglich.

Zu berücksichtigen ist, dass die Neuerungen der Energieeinsparverordnung auch für sogenannte nicht Wohngebäude wie Gewerbeimmobilien und öffentliche Gebäude gelten. In öffentlichen Gebäuden mit großem Publikumsandrang und einer Größe über 500 Quadratmetern ist ein Energieausweis sichtbar auszuhängen. Sofern ein Energieausweis vorliegt, besteht auch in größeren Geschäften, Restaurants, Hotels und Banken künftig die Pflicht zum Aushang. Denkmalgeschützte Immobilien benötigen keinen Energieausweis.

Energieausweise, die ab dem Kalendermonat Mai 2014 für Wohngebäude neu aufgestellt werden, müssen eine Effizienzklasse ausweisen. Diese erleichtert es Käufern oder Mietern Immobilien einzuschätzen. Effizienzklassen gibt es bereits für Elektrogeräte und Fahrzeuge. Die Skala reicht von A+ (energetisch sehr gut) bis H (energetisch sehr schlecht).

Bei Immobilien entsprechen A und B künftigen Neubaustandards. Die neue Skala ist deutlich präziser als die aktuell noch gültige Farbskala von rot bis grün. Wohngebäude die einen gültigen Energieausweis nach bisherigem Recht haben, können weiterhin ohne Angabe einer Effizienzklasse inseriert werden.

Vermieter, die sich im Energieausweis nicht an die neuen Vorgaben zur Energieeffizienz halten, handeln ordnungswidrig. Sie müssen mit einem Bußgeld von bis zu 15.000,00 € rechnen. Diese Regelung gilt allerdings erst ein Jahr nach Inkrafttreten der Energieeinsparungsverordnung 2014, also zum 01.05.2015.

Ab dem Kalenderjahr 2015 dürfen sogenannte Konstanttemperatur-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht mehr betrieben werden. Diese Kessel heizen mit einer konstant hohen Temperatur. Ihre Heizleistung passt sich nicht an Außentemperatur und tatsächlichen Bedarf an. Demzufolge haben diese Kessel einen sehr hohen Brennstoffverbrauch.

Hausbesitzer werden daher verpflichtet, diese Geräte auszutauschen. Von dieser Regelung nicht betroffen sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel mit einem besonders hohen Wirkungsgrad. Eine weitere Ausnahme gilt für Hauseigentümer, die bereits vor Februar 2002 in den Häusern gewohnt haben. Auch sie können die alten Heizkessel weiter nutzen.

Für Neubauten erhöhen sich die Effizienzanforderungen mit dem Ziel den Energieverbrauch um ein weiteres Viertel zu senken. Diese Regelung gilt ab dem 01.01.2016. Der maximal erlaubte Wärmeverlust durch die Gebäudehülle soll um durchschnittlich 20% gesenkt werden.

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6. Zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung

Der BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung befasst und klargestellt, dass der Vermieter die Eigenbedarfsperson identifizierbar benennen muss. Des Weiteren muss das Interesse der Eigenbedarfsperson an der Erlangung der Wohnung dargelegt werden.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB).

Im aktuellen Urteil des BGH vom 30.04.2014 ging es um folgenden Fall:

Die Beklagten sind seit dem Jahr 1999 Mieter einer 158 qm großen Wohnung der Kläger. Mit Schreiben vom 23.10.2012 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung ihre Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohne, benötige die größere Wohnung der Beklagten, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgeben, dass Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die vom Senat zugelassene Revision mit der die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben, hatte Erfolg.

Der BGH führte hierzu aus:

Es war im Streitfall nicht erforderlich, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis in § 573 Abs. 3 BGB soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegeben Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechslung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt.

Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsperson (hier die Tochter) identifizierbar zu benennen und das Interesse da zu legen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit Ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.